Бозор қандай ривожланди?
Флиппинг АҚШда ўтган асрнинг 70-80 йилларидаги иқтисодий инқироз даврида пайдо бўлди ва кейин дунёнинг кўплаб мамлакатларига тарқалди. Қозоғистонда унинг дастлабки белгилари 2000 йилларнинг бошларида сезиларли бўлди. Ўша пайтда уй-жой қурилиши авж олган ва талаб юқори бўлган, шунинг учун инвесторлар квартираларни таъмирсиз юқори нархда қайта сотишган ва фойда кўришган.
Иқтисодчи Бауржан Исқақовнинг сўзларига кўра, бу давр классик флиппингдан кўра кўпроқ спекуляцияга ўхшарди.
– 2008 йилги молиявий инқироздан кейин бозордаги вазият тубдан ўзгарди. Ипотека кредитлари камайиб, уй-жойга талаб камайганидан сўнг, квартираларни таъмирлаш ва қўшимча қиймат яратиш асосий даромад манбаига айланди. Бу даврда мамлакатимизда классик флиппинг шаклланди, — деди у.
Кейинчалик бозор янги вазиятга мослашди. 2015–2020 йилларда рентабеллик пасайди ва баъзи инвесторлар тижорат кўчмас мулкига ўтдилар. Бироқ, пандемия даврида улар яна уй-жой бозорига қайтишди ва катта квартираларни алоҳида бир нечта турар жой бирликларига сотиш каби янги стратегиялардан фойдаланишни бошладилар.
Кейинги туртки 2021–2023 йилларда кузатилди. Уй-жой сотиб олиш учун Ягона жамғариб бориладиган пенсия фонди жамғармаларидан фойдаланиш имконияти жорий этилгандан сўнг, тайёр, таъмирланган квартираларга талаб кескин ошди ва бу давр флипперлар учун энг фойдали даврлардан бирига айланди. Кейинчалик, етарлилик чегарасининг ўзгариши ва харид фаолиятининг пасайиши бозор моментумини яна пасайтирди.
Бугунги кунда эконом, компорт ва компорт тоифаларида уй-жойлардан юқори даромад олиш аввалгидек осон эмас. Шунга қарамай, тажрибали инвесторлар эски ва катта уй-жойларни қайта режалаштириш ва уларнинг бозор қийматини ошириш орқали ўз даромадларини сақлаб қолишади.
Флипперлар нархларни ошириб юборадими?
Флипперлар ҳақидаги фикрлар турлича. Улар орасида бу бизнес уй-жой нархларини сунъий равишда ошириб юборади деган фикр кўпинча билдирилади. Бироқ, мутахассислар бу хулосага қўшилмайдилар.
Қозоғистон риелторларининг ўзини ўзи бошқариш ассоциацияси президентининг маслаҳатчиси Нина Лукьяненконинг сўзларига кўра, флипперлар бошқа ҳар қандай инвестор каби таваккал қилишади.
— Флипперлар нархларни ошириб юборади деган фикрга ҳеч қандай асос йўқ. Улар, шунингдек, пуллари ва вақтларини хавф остига қўйиб ишлайдилар, — дейди Нина Лукьяненко.
Мутахассисларнинг фикрига кўра, "флипперлар" тушунчаси битта модель билан чекланиб қолмайди. Бу йўналишда турли хил инвестиция ёндашувлари мавжуд.
Риелтор Александр Бикетов қурилишнинг дастлабки босқичида квартираларни сотиб оладиган ва қайта сотадиган инвесторларни, иккиламчи бозордаги классик флипперларни ва янги уй-жойларни таъмирлашни ўз ичига олган гибрид моделга киритади.
Иқтисодчи Бауржан Исқақовнинг сўзларига кўра, уй-жой нархларининг ўсишига кўпроқ макроиқтисодий омиллар таъсир қилади, иқтисодий омиллар эса секинлашувлар эмас.
— Нархларга асосан ипотека кредитлари ҳажми, қурилиш харажатлари, инфляция, бозор таклифи ва аҳолининг харид қобилияти таъсир қилади, — деди у.
Шу билан бирга, иқтисодчи якка тартибдаги уй-жой мажмуаларидаги спекуляция туфайли нархларнинг вақтинча ўсиши мумкинлигини истисно қилмайди. Бироқ, умуман олганда бозордаги нархлар динамикаси бундай битимлар билан эмас, балки иқтисодиётнинг асосий кўрсаткичлари билан белгиланади.
Харидор нимани эътиборга олиши керак?
Мутахассислар харидорларга эҳтиёт бўлишни маслаҳат беришади. Уларнинг фикрига кўра, бугунги кунда асосий хавф нархда эмас, балки таъмирлаш сифатида.
Шунинг учун квартиранинг муҳандислик тизимларига эътибор қаратиш керак. Ахир, флиппернинг мақсади минимал харажатлар билан жозибали уй яратишдир. Шунинг учун электр тармоғи, сантехника, қурилиш материаллари ва овоз ўтказмайдиган материалларнинг сифатини диққат билан текшириш муҳимдир.
Бундан ташқари, ҳуқуқий масалаларни кўриб чиқишга арзийди. Қайта қуришни қонунийлаштирмаслик ёки ҳужжатларнинг тўлиқ эмаслиги кейинчалик харидор учун муаммоларга олиб келиши мумкин.
Флиппингнинг янги формуласи
2017 йилдан бери флиппинг билан шуғулланиб келаётган Айзат Ерғали бу бизнесга тасодифан кирганини айтади. Ота-онаси унга биринчи квартираси учун бошланғич тўлов сифатида 5 миллион тенге беришган. Бир йил ўтгач, оила уйни сотиб, 3 миллион тенге фойдасини ипотеканинг асосий қарзини тўлаш учун ишлатган. Кейинчалик у бу ёндашувни бир неча бор такрорлади ва ҳар бир битимдан тушган маблағни кейинги инвестицияга йўналтирди.
– Аввалига бир хонали квартирани орзу қилардик. Кейин икки хонали квартирага, кейин уч хонали квартирага кўчиб ўтдик. Буларнинг барчасини ўзимиз бошдан кечирдик, – деди у.
Унинг сўзларига кўра, уйни таъмирлашнинг энг қийин босқичи — таъмирлаш. Асосий мақсад — квартирани иложи борича кўпроқ харидорларга жозибадор қилиб кўрсатиш. Шунинг учун кўпинча нейтрал ранглар ва минималист интерьер танланади ва сотишдан олдин хоумстейджинг усули қўлланилади. Бироқ, бу бизнес фақат пул сарфлаш билан чекланмайди. Материалларни танлашдан тортиб мебелларни ўрнатишгача бўлган бутун жараённи назорат қилиш тажриба ва вақтни талаб қилади.
Айзат Ергали шунингдек, уйни таъмирлашнинг ҳозирги бозорда уй-жой нархларига таъсири сезиларли эмас, деб ҳисоблайди. Унинг фикрича, уларнинг таъсири 5-7 фоиздан ошмайди ва нархларнинг асосий ўсиши глобал иқтисодий вазият, тенгенинг қадрсизланиши ва қурилиш материаллари нархининг ошиши билан боғлиқ бўлиши мумкин.
Мутахассисларнинг фикрига кўра, уйни таъмирлаш келгуси йилларда ҳам сақланиб қолади, аммо бу аввалгидек осон даромад манбаи бўлмайди. Бу бизнесда фақат бозорни аниқ таҳлил қила оладиган, молиявий маблағларини самарали режалаштира оладиган ва таваккалчиликни тўғри бошқара оладиган профессионал инвесторлар рақобатбардош бўлади.