Сунъий ўсиш ва бозор ваҳимасининг таъсири
Ўтган йили савдо ва сотиб олиш шартномалари сони 2024 йилга нисбатан 433 000 тадан 448 000 тагача ошди. Бироқ, премиум кўчмас мулк бўйича мутахассис Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, бу статистиканинг қоронғу томони ҳам бор.
— Ҳа, ўсиш қоғозда қайд этилган. Аслида, вазият бошқача. Шартномаларнинг аксарияти 2025 йил декабрь ойида тузилган. 53 минг уй-жой бирлиги сотилган. Шундай қилиб, ҳар бир тўққизинчи шартнома бир ойга тўғри келади. Бу ҳақиқий ўсиш эмас, балки бозордаги ваҳима, — деб тушунтирди у.
Мутахассис бундай кескин ўсишнинг сабаблари сифатида бир нечта омилларни келтирди. Булар ҚҚСнинг жорий этилиши ва долларнинг ошиши ҳақидаги маълумотлар эди. Шу билан бирга, бозордаги умумий ноаниқлик ҳам рол ўйнади. Харидорлар келгуси йилгача кутиб турсалар, ортиқча нархланишидан қўрқиб, шартномаларни иложи борича тезроқ тузишга ҳаракат қилишди.
2026 йил: бозорнинг қисқариш даври
2026 йил бошида бозор янги босқичга кирганлиги маълум бўлди. Январь-март ойларида ўртача 27-28 минг шартнома тузилди. Йил охирига бориб, тахминан 330 000 та кўчмас мулк сотилиши кутилмоқда. Бу 2025 йилга нисбатан 26,3% га кам.
— Бу бозордаги кичик ўзгариш эмас, балки бошқа босқичга ўтиш, — дейди Виталий Шалаев.
Бозор секинлашди, аммо қулаётгани йўқ
Colliers Kazakhstan компаниясининг катта маслаҳатчиси Темирлан Муқанов ҳозирги вазиятга шунга ўхшаш баҳо берди.
— 2026 йилнинг биринчи чорагида шартномалар сони 83 659 тани ташкил этди, бу бир йил аввалги 87 678 тага нисбатан. Бу бозор фаоллигининг аста-секин пасайишидан далолат беради. Бунинг сабаблари нархларнинг ошиши, ипотека кредитларидан чекланган фойдаланиш ва қонунчиликдаги ўзгаришлар, — деб тушунтирди у.
Шу билан бирга, унинг сўзларига кўра, тўлиқ рецессия ҳақида гапиришга ҳали эрта. Бозор ҳали ҳам фаол, айниқса йирик шаҳарларда, лекин у иқтисодий шароитларга қараб ўзгаради.
Нархлар ва талаб мос келадими?
Мутахассисларнинг фикрига кўра, уй-жой нархлари аста-секин ўсиб бормоқда, аммо талаб ўзгармаяпти. Алматида янги уй-жой нархи йилига 7,6% га ошди, Астанада эса бу кўрсаткич 11,3% га ошди.
– Савдо ва сотиб олиш шартномаларининг ўсиш суръати секинлашмоқда, аммо умумий динамика ижобийлигича қолмоқда. Алмати ва Астанадаги кўчмас мулк битимлари сони ҳали ҳам юқори, аммо иқтисодий ва қонунчилик вазиятидаги ўзгаришлар туфайли уй-жой қуриш ва сотиш билан шуғулланадиган компаниялар эҳтиёткорлик билан ҳаракат қила бошладилар, — дейди маърузачи.
Асосий омил - тўлов қобилияти
Бугунги кунда бозорга таъсир қилувчи энг муҳим омил — бу харидорларнинг молиявий аҳволи. Темирлан Муқановнинг сўзларига кўра, фуқароларнинг харид қобилияти ва уй-жой мавжудлиги ўртасида сезиларли тафовут мавжуд.
Унинг сўзларига кўра, кўчмас мулк нархларининг ошишига қарамай, Алматида 2025 йилда уй-жой сотиб олиш индекси 6,6 га тушди, бу 2024 йилга нисбатан яхшиланишни кўрсатади.
– Бироқ, бу уй-жой сотиб олиш бутунлай осонлашганини англатмайди. Уй-жой сотиб олишнинг ошиши нархлар ўсишининг секинлашиши, харидорларнинг тезроқ пул йиғиш қобилияти, шунингдек, ипотека кредити олиш имконияти билан боғлиқ, — деди у.
Шундай қилиб, ноаниқ вазият юзага келди. Бир томондан, арзончилик кўрсаткичлари қоғозда яхшиланмоқда. Бошқа томондан, нархларнинг ошиши туфайли аҳолининг катта қисми учун уй сотиб олиш қийинлашмоқда.
Бундан ташқари, кўчмас мулк бўйича мутахассис Виталий Шалаев кенгроқ иқтисодий омилларга эътибор қаратмоқда. Унинг фикрича, инфляция туфайли одамларнинг даромадлари ҳам пасаймоқда ва даромадлар харажатларнинг ўсишига мослашмаяпти. Шунинг учун одамлар кўпинча уй-жой сотиб олиш режаларини кейинга қолдиришмоқда. Айниқса, илгари уй-жой бозорининг асосий ҳаракатлантирувчи кучи бўлган ўрта синф учун кўчмас мулк энди асосий мақсад эмас.
Қарз юкининг ортиши босимни янада оширмоқда. Муддати ўтган қарзлар ҳажми 790 миллиард тенгедан 1,07 триллион тенгегача ошди, унинг асосий қисми истеъмол кредитлари ҳисобланади. Бу потенциал фуқароларнинг уй сотиб олиш имкониятини пасайтиради ва бозордаги умумий талабни пасайтиради.
Янги уйларга талаб юқори
Темирлан Муқановнинг сўзларига кўра, ҳозирда кўплаб фуқаролар янги қурилган турар жой биноларидан квартира сотиб олишни хоҳлашади. Бунинг бир нечта сабаблари бор. Биринчидан, янги бинолар замонавий стандартларга жавоб беради ва қурилиш жараёнида сифат ва хавфсизликка эътибор қаратилади.
Бундан ташқари, самарали ипотека дастурлари ва давлат томонидан қўллаб-қувватлаш чоралари мавжуд. Уларнинг шарофати билан бирламчи бозорда уй-жой сотиб олиш кенг аҳоли учун очиқ. Шу билан бирга, инфратузилма ҳам катта аҳамиятга эга. Янги ҳудудларда ва турар жой мажмуаларида яшаш ҳамма учун қулайроқ эканлиги аниқ.
Бироқ, эски квартираларга қизиқиш тўлиқ тўхтагани йўқ. Иккиламчи бозорга маълум даражада талаб бўлса-да, у аста-секин камайиб бормоқда. Бунинг асосий сабаблари янги уйларга нисбатан юқори нарх ва ипотека молиялаштиришнинг чекланганлигидир.
Уй-жой савдоси яхши фойда келтирадими?
Илгари кўчмас мулк шубҳасиз фойда олиш воситаси ҳисобланар эди, аммо бугунги кунда вазият ўзгарди.
– Илгари квартира сотиб олиш ва кейин уни юқори нархда сотиш одатий ҳол эди. Энди вақт ўтиши билан иккиламчи бозорда уй-жойга талаб пасайиши мумкин, — дейди Виталий Шалаев.
Ҳудудлардаги вазият: барқарор ўсиш
Colliers Kazakhstan компаниясининг катта маслаҳатчисининг баҳолашига кўра, ҳудудларда нархлар ўсишда давом этмоқда. Масалан, бирламчи бозорда уй-жой нархи йилига энг кўп ошган ҳудудлар Павлодар (+26,4%), Қизилўрда (+15,3%), Чимкент (+15,2%) ва Астана (+14,3%).
Шу билан бирга, иккиламчи бозорда уй-жой нархи Ақтўбе (+18,9%), Павлодар (+18,8%) ва Алматида (+17,9%) сезиларли даражада ошди. Ижара сегментида ҳам сезиларли ўзгаришлар кузатилмоқда: Ақтўбеда ижара нархлари 40,7% га, Жезказганда 18,7% га ва Астанада 18,1% га ошди.
Мамлакатнинг энг йирик шаҳрида эса бу соҳанинг ўзига хос хусусиятлари бор. "Этажи" компаниясининг Алмати офиси раҳбари Александра Наварованинг сўзларига кўра, бугунги кунда мегаполис "уйғонишни" бошдан кечирмоқда.
- Январб-февраль ойларида савдо суст эди. Аммо энди уй сотиб олиш мавсуми қизиб бораётгани сабабли, фаоллик ошди,—- деди у.
Бундан ташқари, унинг сўзларига кўра, жорий йилнинг биринчи чорагида талаб ҳажми сезиларли даражада ўзгармади. Йил бошида эгалар ҚҚС жорий этилиши баҳонасида нархларни оширишга ҳаракат қилишган бўлса-да, март ойида квартираларнинг нархи ўтган йилнинг декабрь ойи даражасига қайтди.
Прогноз
2026 йилда давлат томонидан қўллаб-қувватлаш чоралари бозорга сезиларли таъсир кўрсатиши мумкин. Янги ипотека дастурларининг ишга туширилиши талабни рағбатлантириши мумкин, кредитлаш шартларининг қаттиқлашиши эса, аксинча, тасдиқланган аризалар сонини камайтириши мумкин. Александра Наварованинг сўзларига кўра, бозорда бундай чекловлар илгари ҳам мавжуд бўлган.
— Ҳатто ҳар ўндан битта ариза маъқулланган даврлар ҳам бўлган, — деб таъкидлади у.
Мутахассис шунингдек, миллий валютанинг заифлашиши эҳтимолини асосий таҳдидлардан бири сифатида таъкидлайди. Унинг сўзларига кўра, агар доллар курси 500 тенгедан ошса, бу бозорнинг турғунлигига ва кўчмас мулк нархларининг янада ошишига олиб келиши мумкин.
Виталий Шалаев эса ўзгаришлар учун бир нечта сценарийларни кўриб чиқади. Агар биз асосий тахминга тўхталадиган бўлсак, шартномалар сонининг камайиши, нархларга босимнинг ошиши ва уй-жой етишмаслиги туфайли савдода рақобатнинг кучайиши.
Бироқ, агар иқтисодиёт барқарорлашса, вазият бошқача ривожланиши мумкин. Кейин бозор аста-секин тикланиши мумкин. Шалаевнинг ҳисоб-китобларига кўра, йил охирига бориб, савдо-сотиқ шартномалари сони тахминан 330 мингга етиши мумкин.
Темирлан Муқанов ҳам шундай фикрда. Унинг сўзларига кўра, агар бозор барқарорлашса, тахминан 330 мингта квартира сотилиши ҳақидаги прогноз ўринли.
– Умуман олганда, мамлакатда уй-жой сотиб олиш ҳажмининг пасайишига қарамай, Алмати ва Астана каби йирик шаҳарларда уй-жой савдоси фаол бўлиб қолади. Ахир, бу шаҳарларда инфратузилмани ривожлантириш ва янги уй-жой мажмуаларига барқарор талаб мавжуд, — деди у.
Мутахассис шунингдек, бир қатор омиллар бозорни чеклашда давом этишини таъкидлади.
– 2026 йилда нархларнинг кескин ўсиш эмас, балки мўътадил ўсиши ва уй-жойларнинг чекланганлиги фуқароларнинг уй сотиб олиш истагини оширади. Бироқ, аҳолининг даромади бозор талабларига жавоб бермаслиги ва ипотека кредити олишнинг қийинлиги каби омиллар туфайли шартномаларнинг умумий сони аввалгидан камроқ бўлади, — дея хулоса қилди Муқанов.
Уй сотиб олиш учун энг яхши вақт қачон
Александра Наварованинг сўзларига кўра, уй сотиб олиш учун энг қулай вақт йилнинг бошидир.
– Январь-февраль ойларида бозор одатда тинч бўлади. Шунинг учун савдолашиш осонроқ. Бироқ, энг қулай вақтни кутиш ҳар доим ҳам фойдали эмас. Ахир, кутиш пайтида нархлар ва валюта курслари ошиши мумкин, — деди у.
Хулоса
Қозоғистондаги уй-жой бозори қизғин савдодан барқарор савдога ўтмоқда. Сотиб олиш ва сотиш шартномалари сони камайди. Уй сотиб олаётганда фуқаролар бир нечта омилларга қараб ўйлашади ва танлашади. Буларнинг барчаси уй-жой сотувчилари ўртасида рақобатни кучайтирмоқда. Мутахассисларнинг фикрига кўра, энди асосий ресурс уй-жой ҳажми эмас, балки тўловга қодир фуқароларнинг талабидир. Бозор иштирокчилари кейинги бир неча йил ичида бунинг учун курашадилар.