2026 йилда Қозоғистонда уй-жой нархлари қандай ўзгаради
ASTANA. Каzinform – Кўчмас мулк экспертлари Кazinform агентлиги мухбирига Қозоғистондаги уй-жой бозори 2026 йилда қандай ўзгариши ҳақида гапириб беришди.
Уй-жой бозоридаги ҳозирги ҳолат
Кўчмас мулк агентлиги бошқарувчи директори ва эксперти Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, 2025 йил декабр ҳолатига кўра, Қозоғистондаги уй-жой бозоридаги нархлар 2024 йилга нисбатан тахминан 20% га пасайган.
Унинг сўзларига кўра, 2025 йил охирида 2024 йилда бозорда турғунлик тенденцияси сақланиб қолган.
– Агар ойлар бўйича динамикага назар ташласак, январь ойидаги савдо яхши бўлди, бу асосан ўтган йил охиридан ўтган талабнинг таъсири. Кейинги саккиз-тўққиз ой ичида эса бозор фаоллиги аста-секин пасайди ва савдо ҳажми ҳам камайди. Вазият фақат октябрь, ноябрь ва декабрь ойларида яхшилана бошлади. Унинг сўзларига кўра, бу даврдаги ўсиш асосан лакшери тоифасидаги йирик битимлар ҳисобига бўлган, — дейди у.
Colliers Kazakhstan компаниясининг катта маслаҳатчиси Али Ўринбаев 2025 йилда мамлакатнинг бир нечта шаҳарларида уй-жой нархлари сезиларли даражада ошганини ва баъзи ҳудудларда бу кўрсаткич ҳатто икки хонали даражага етганини таъкидлади.
Масалан, 2025 йил январь-октябрь ойларида бирламчи уй-жой нархи 2024 йилнинг шу даврига нисбатан Павлодарда 122% га, Чимкентда 113% га ва Алматида 111% га ошди. Республика бўйича ўртача кўрсаткич 109% ни ташкил қилди.
Унинг сўзларига кўра, бу тенденцияга асосан ипотека кредитлаш шартлари таъсир кўрсатди. Хусусан, "7-20-25" дастури бўйича лимитларнинг ошиши иқтисодиёт ва қулайлик тоифаларида уй-жойга бўлган талабни сезиларли даражада оширди.
Бундан ташқари, базавий ставканинг 18% гача кўтарилиши ва самарали фоиз ставкасининг 20% гача чекланиши тижорат ипотекалари ҳажмини камайтирди, бозор фаолиятини қисман секинлаштирди.
Таклиф ҳажми ҳам таъсир кўрсатмоқда. 2025 йилда рекорд даражадаги 14,6 миллион квадрат метр уй-жой фойдаланишга топширилди, бу аввалги йиллардаги ўртача кўрсаткичдан 7% юқори.
Фойдаланишга берилган уй-жойларнинг қарийб ярми - 47% - Алмати, Астана ва унга туташ ҳудудларга тегишли. Бироқ, рекорд ҳажмга қарамай, таклиф ҳали ҳам нархларнинг ўсишини тўлиқ чеклаш учун етарли эмас.
Бундан ташқари, улушли қурилиш соҳасидаги тартибга солишнинг кучайиши ҳам қўшимча омилга айланди. Гарчи бу ўзгаришлар бозорнинг шаффофлиги ва башорат қилинишини оширган бўлса-да, улар янги лойиҳалар нархининг ошишига ҳам ҳисса қўшмоқда.
Янги йил арафасида талабнинг ошиши
Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, декабрьойига хос бўлган талабнинг анъанавий ўсиши асосан йирик шаҳарларда кузатилди.
– Бозорнинг учта асосий "локомотиви" - Алмати, Астана ва Чимкент - барча битимларнинг тахминан 70% ни ташкил қилади. Ушбу шаҳарларда уй-жойга талабнинг ошишига қарамай, маълум бир номутаносиблик ҳам юзага келди: талаб бор, аммо нархлар ҳали ҳам юқори. Натижада, харидорлар қарор қабул қилиш ва ўз нарх оралиғига мос келадиган обектларни синчковлик билан танлашга кўпроқ вақт сарфламоқдалар, — дейди у.
Али Ўринбаев декабрь ойи анъанавий равишда бозор фаоллиги энг юқори чўққига чиқадиган давр эканлигини эслатди. Бу вақтда битимлар сони ноябрь ойига нисбатан ўртача 23% га ошади.
2026 йилда нималарни кутиш керак
Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, қурилиш компаниялари куздан бери нархларни ошириб келмоқда. Бу тенденция, айниқса, ноябрь ойида Астанада сезиларли бўлди. Йирик қурувчилар нархларни 15-20% га оширган бўлса, якка тартибдаги лойиҳалар нархларни 30% га оширди. Бундай кескин ўсиш харидорлар учун кутилмаган бўлди.
Нархларнинг янада ошишининг асосий сабаблари:
- ҚҚС чегирмасининг бекор қилиниши ва ставканинг 12% дан 16% гача ошиши;
- Доллар курсининг ўсиши, натижада қурилиш материаллари ва турли хил сарф материаллари нархи ошиши.
Экспертнинг фикрига кўра, 2026 йилда янги қурилган уй-жойларнинг нархи тахминан 20% га ошади. Бироқ, талаб 2025 йилда ўрнатилган турғунлик даражасида қолади. Нархлар ва аҳолининг тўлов қобилияти ўртасидаги тафовут ортади, бу эса битимлар сонини камайтиради.
Янги уйлардан сўнг, иккиламчи бозордаги уй-жойлар ҳам қимматлашади. Баъзи уй эгалари аллақачон нархларнинг янада ошишини кутиб, ўз объектларини вақтинча сотувдан олиб қўйишган.
Али Ўринбаев Янги йилдан кейин нархлар кескин ошмаслигига ишонади, чунки ҚҚСнинг ошиши бозорга дарҳол таъсир қилмайди, бу жараён аста-секин кузатилади. Унинг сўзларига кўра, ривожланиш лойиҳаларини амалга ошириш цикли одатда бир йилдан кўпроқ вақтни олади, шунинг учун ҚҚСнинг тўлиқ таъсири кейинроқ сезилади.
– Қурувчилар ошган харажатларнинг бир қисмини ўз харажатларини оптималлаштириш ёки нарх маржасини янги бозор шароитларига мослаштириш орқали қоплашлари мумкин. Бундан ташқари, ҚҚСнинг ошиши бир қисми жорий нархларга киритилганлиги сабабли, нархлар 2026-йилда янада силлиқроқ ошади, - дейди у.
Ипотека кредити
Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, ипотека кредитини тасдиқлаш учун аризалар сони ҳозирда сезиларли даражада камайди. Бунинг асосий сабаби муддати ўтган кредитларнинг кўпайишидир. 2025 йилда муддати ўтган кредитлар ҳажми 2024 йилга нисбатан тахминан 25% га ошди.
– Шу муносабат билан банклар қарз олувчилар учун талабларни кучайтирдилар: мижозларни текшириш янада қаттиқлашди ва рад этилган аризалар сони кўпайди. Илгари дастлабки тўлов билан осонгина тасдиқланадиган "50/50" дастури энди анча камроқ берилмоқда. Банклар хавфни камайтиришга ва кечиктирилган тўловлар эҳтимолини камайтиришга ҳаракат қилмоқдалар, шунинг учун улар фақат ишончли мижозларга ипотека кредитларини беришади, — дейди у.
Ипотека талабининг пасайишининг иккинчи сабаби, даромадларнинг паст динамикасига қарамай, уй-жой нархларининг ўсишидир.
– Аҳолининг реал даромади ўсмаяпти ёки йилига атиги 3-5% га ўсмоқда, уй-жой эса 15-20% га қимматлашди. Харидорларнинг имкониятлари ва квадрат метр учун реал нарх ўртасидаги тафовут кескин ўсиб бормоқда. Бундай вазиятда иқтисод ва қулайлик тоифасидаги уйларни сотиб олувчилар уй-жой режаларини кейинга қолдирадилар, чунки улар ипотека кредитини тўлай олмасликларини билишади, — дейди эксперт.
2026 йил учун нархлар прогнози
Шалаевнинг ҳисоб-китобларига кўра, январь ойида янги қурилган уйларнинг нархи декабрга нисбатан 10-15% га ошиши мумкин. Кейин иккиламчи бозорда ҳам нархлар ошади.
Унинг сўзларига кўра, ҳозирда мулк эгаларининг тахминан 20 фоизи нархнинг ошишини кутиб, ўз мулкларини сотувдан олиб қўйган. Шунинг учун, улар 2026 йилда бозорга қайтганда, нарх анча юқори бўлади.
– 2026 йил бошида битимлар камаяди: харидорлар ҳали нархларнинг кескин ўсишига тайёр эмаслар. Дастлабки уч ойда бозор "тинч" ҳолатда бўлади - таклиф кўп, юқори нархлар, талаб чекланган. Кейин сотишга шошилаётган мулк эгалари нархларни аста-секин пасайтиради. Йилнинг иккинчи ярмида, сентябрь-октябрь ойларига келиб, реал битимлар учун нархлар йил бошидаги даражага нисбатан тахминан 10-15% га пасайиши мумкин. Баъзи ҳолларда эса чегирма 20% га етиши мумкин, — дейди у.
Али Ўринбаевнинг айтишича, Қозоғистонда уй-жой нархлари 2026 йилда аста-секин ўсиб боради. Унинг ҳисоб-китобларига кўра, умуман бозорда йиллик ўсиш суръати 7-12% даражасида бўлади. Бу жараён режалаштирилган ва инфляция, солиқ ўзгаришлари, чекланган таклиф ва ипотека шартлари каби омилларнинг таъсирини акс эттиради.
Бироқ, йирик шаҳарларда, жумладан, республика аҳамиятидаги шаҳарларда нархларнинг ўсиш суръати анча юқори бўлиши мумкин.
Уй сотиб олиш қачон фойдали?
Шалаевнинг сўзларига кўра, энг қулай пайт - бу одамнинг аниқ нияти бор ва мос мулкни топган пайтидир.
Унинг сўзларига кўра, агар харидор инвестор ёки профессионал бозор иштирокчиси бўлмаса, "тўғри вақт"ни кутиш иш бермайди, бундай вақт аслида мавжуд эмас.
– Талаб камайганда, бозордаги юқори сифатли мулклар кўпинча тезда сотилиб кетади ёки эгалари нархнинг кўтарилишини кутиб, сотмайдилар. Шунинг учун, ўзлари учун уй сотиб олмоқчи бўлганлар мос мулк пайдо бўлиши билан дарҳол ҳаракат қилишлари керак. Агар жойлашув, ҳолат ва нарх барча талабларга жавоб берса, энг қулай нарх бўйича келишиб олиш ва битимни тузиш яхшироқдир. Агар бу узоқ вақт давом этса, сифатли таклифлар чалғитади ва харидор учун фақат арзон, аммо унчалик арзон бўлмаган обектлар қолади, - дейди у.
Али Ўринбаевнинг фикрича, уй сотиб олиш учун энг қулай давр ҳозир. Бунинг сабаби, янги солиқ ва тартибга солиш талаблари ҳали қурилиш нархига тўлиқ киритилмаган.
Унинг сўзларига кўра, бозор аста-секин ўзгаришларга мослашади, шунинг учун уй-жойнинг квадрат метри нархи аста-секин ошиб боради.
– Ипотека кредити билан уй сотиб олишни режалаштираётган одамлар бозор ўзгаришидан олдин, ҳозирда имтиёзли ипотека дастурларининг мавжудлигини текширишлари керак. Инвесторлар, шунингдек, уй-жой нархлари ва ижара тўловлари ўртасидаги фарқни ҳам ҳисобга олишлари керак. Баъзи шаҳарларда уй-жой нархлари ижарага нисбатан тезроқ ўсиб бормоқда, бу эса даромадни камайтиради. Шунинг учун, бундай вазиятда сотиб олиш кутишдан кўра фойдалироқ ечим бўлади. Масалан, Алматида уй-жой нархлари ижарага нисбатан 7,5% тезроқ ўсмоқда. Астанада эса вазият аксинча: ижара ҳақининг ўсиш суръати уй-жой нархларининг ўсиш суръатидан 14% юқори, — дейди у.
Ижара бозори ва 2026 йил учун прогноз
Виталий Шалаевнинг сўзларига кўра, 2025 йилда ижарага бериладиган квартираларга талаб камайди ва ижарага олиш нархи 2024 йилга нисбатан камайди.
Гарчи кўпгина квартиралар 6-8 ойга ижарага берилса-да, улар ижарачиларни фақат нарх тушгандан кейин топадилар. Агар хоҳласангиз, анъанавий равишда фаол давр деб ҳисобланадиган август-сентябрь ойларида ҳам мавсумий талабнинг кескин ўсиши кузатилмади.
– Бу тенденция 2026 йилда ҳам давом этиши мумкин. Бироқ, тескари таъсир кўрсатиши мумкин бўлган омил ҳам мавжуд: олди-сотди битимлари сонининг камайишига қарамай, йирик шаҳарларга кўчиб ўтаётган одамлар уй-жойга муҳтож. Асосий талаб ойига тахминан 300-400 минг тенгега ижарага бериладиган квартираларга тўғри келади. Ушбу диапазондаги квартиралар мунтазам равишда ижарага берилади, — деб ҳисоблайди у.
Қиммат квартираларни ижарага олиш қийинроқ бўлади. Талаб паст бўлгани учун бундай квартираларни ижарага олиш 2-3, баъзан эса 4 ой давом этиши мумкин.
Али Ўринбаев йирик шаҳарларда ижара нархи аста-секин ошиши мумкинлигини башорат қилмоқда. Бунинг сабаби, баъзи потенциал харидорлар ипотека кредитини ололмаган ҳолда ижарага олишга мажбур бўлишади.
Бир ва икки хонали квартираларнинг нархи сезиларли даражада ошади. Ушбу тоифадаги талаб барқарор ва ипотека бозоридаги ўзгаришларга боғлиқ. Бундан ташқари, баъзи шаҳарлардаги нархларга миграция, талабалар оқими ва урбанизация тенденциялари таъсир қилади, бу эса ижара нархининг ошишига янада кўпроқ босим ўтказади.
